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Vendedores - Guia
Poniendo su casa en el Mercado El primer paso para empezar la venta de su casa es llamar a The Vasquez Group y contactarse con uno de nuestros vendedores de casas , asì nosotros introduciremos su casa en el mercado. A esto nosotros le llamamos "cita del listado". Pero de antemano, es importante saber "quièn es quièn" y còmo nuestros agentes pueden ayudarlo a vender su casa. Agente de Listado Un agente de listados de vienes y raizes es una persona que el vendedor contrata para que lo represente en el proceso llamado "Acuerdo del Listado". El agente esta asociado con un broker (la compañia de vienes y raizes). A el agente se le paga una comisiòn y luego la reparte con el broker. (Aùnque el broker y agente puedes ser dos personas diferentes, el termino "broker" sera usado en esta guìa para que sea mas simple). Vendedor o el agente de venta En una venta "Cooperativa", la casa en venta es enumerada por un broker y otro broker proporciona un comprador. El broker recibe de la venta una comisiòn. Si el broker de la venta introduce otro comprador de su listado recibirà una comisiòn por ambos lados. Un broker vendedor puede tener un acuerdo firmado de la representaciòn de un comprador y, por lo tanto, representar al comprador y no a el vendedor. Si el agente del comprador es de Long & Foster, Long & Foster se convierte en un agente doble declarado con el consentimiento del comprador y del vendedor. Una pequeña tarea Mientras que el vendedor de su casa recolecta la lista de los documentos solicitadas por el broker, el broker del listado estudia ventas recientes de las casas ubicadas en su vecindario para poder compararlas con la suya, adicionalmente tambièn lo hace con casas que tienen caracterìsticas similares a la suya. No hay lugar como el hogar El broker del listado querra examinar la casa y el jardìn para resaltar las caracterìsticas familiares de su casa. Usted ha disfrutado-viviendo en su casa como un Hogar , y satisfecho con muchas caracterìsticas que para usted la han hecho ùnica. Su broker del listado desearà ponerlo en listado de compradores anticipados mostràndole las caracterìsticas especiales de su hogar y del vecindario. Seremos especìficos sobre las escuelas, guarderìa, transporte pùblico cercano , y otras caracterìsticas que benefician a la comunidad, asì como las caracterìsticas de la casa que normalmente no son muy obvias. Recuerde, los compradores anticipados de casas estaràn todo el tiempo "comparando las casas en venta" y veràn hasta las caracterìsticas mìnimas del àrea. Asegùrese de comunicarle al broker del listado porquè su casa es muy especial en diferencia a las otras, esto harà que lo tengamos en cuenta para resaltarlo con mas precisiòn. El Precio depende a la Demanda Una vez llegado a un acuerdo el corredor del listado con las condiciones del mercado , asimismo con las comparaciones de las casas y los precios pròximos, el vendedor de la casa despuès de revisar el listado y toda la informaciòn sobre un precio aproximado deberà "Pedir" el precio de la casa. Una definiciòn comùn del valor comercial de la casa es: "Un comprador listo para la compra , estarà dispuesto y capaz pagar un precio que un vendedor este dispuesto a aceptar." Los compradores son exigentes. Recuerde que ya han estado haciendo bùsquedas de casas , y cuando ven su casa, compararàn todas las caracterìsticas y financiamientos. Hay algo que suele suceder mucho: "Cuando una casa es tasada màs que el valor comercial actual en un exceso del 5% esto desalienta a los compradores." No olvide que los compradores que califiquen el precio pueden conseguir una mejor casa en otro lado. Los compradores que no pueden pagar el precio simplemente no miraràn la casa. Esta es la razòn por la cual decimos, "una casa bien tasada se vende a medias." El precio comercial justo serà determinado comparando las características de la casa con las características similares de las casas que se han vendido recientemente (en algunos casos) o tambièn con las características de casas similares que se encuentran en el mercado actualmente. La experiencia en la industria ha probado que este "acercamiento del estudio de mercado" es màs exacto que "los mètodos reemplazando precios". Un modelo de la "hoja neta" Una vez este determinado precio de la venta, el broker del listado pasarà una hoja de trabajo donde indique el "efectivo neto" de la venta. Simplemente, este ejercicio resta los cargos anticipados pagados por el vendedor de la casa sobre el precio de venta. Una copia de esta hoja llamada "hoja neta" se deja con el vendedor de la casa (esto serà una lista detallada de los gastos por la venta que usualmente se presentan a la hora de "cierre", que es la etapa cuando estos cargos son pagados.) La estrategia de financiamiento Ninguna venta se puede concluir sin el financiamiento. Èsto es generalmente la ventaja del vendedor de la casa; es mejor que esta persona accepte el nùmero màs grande de compradores; aceptando mas compradores tendra mas planes de financiamiento que escojer. El broker del listado explicarà las diferencias bàsicas entre el VA (administraciòn de los veteranos), FHA (administraciòn federal) y el financiamiento convencional, tambièn explicara el "descuento de puntos". ¿Que es un punto? Un punto es un porcentaje de la cantidad del prèstamo de la hipoteca del comprador. Por ejemplo, si un prèstamo es $300.000, un punto es $3.000. El cargo del prestamista indica aumentar una parte en sus prèstamos. En todos los prèstamos, el comprador y el vendedor de la casa pueden compartir las gastos todo por mutuo acuerdo. Caracteristicas de la Propiedad Para permitir al broker del listado preparar un folder con toda la informaciòn sobre las caracterìsticas de su casa , el vendedor de la casa necesita proporcionar un nùmero determinado de documentos y informaciòn especìfica sobre la localizaciòn y a la jurisdicción. Recuerde que la lista es larga, así usted entenderá porqué es mejor recolectar los documentos antes de la cita del listado. Esta informaciòn podrà incluir: Notificaciòn de Pago por completo. Una carta firmada por el vendedor y enviada a el prestamista por el agente para notificar la intenciòn de pagar del todo el prestamo hipotecario para que de esa manera reducir el pre-pago de penalidades de interès a el vendedor. El vendedor de la casa debera proveer a el agente: la direcciòn del prestamista, el balance del prèstamo, los años restantes en la actual hipoteca, P.I.T.I. y la taza de interès, si es posible. Inspecciòn Buena y alterada. Si las caracterìsticas estàn alteradas en forma negativa, tengan en cuenta que se requieren inspecciones actuales por autoridades sanitarias mientras que el inmueble esta ocupado. El corredor del listado se encargara de arreglar todas las imperfecciones de la casa, generalmente para la inspecciòn despuès de que se ratifique el contrato. Una valoracion de la casa. Los prestamistas requieren generalmente una valoraciòn de la casa(tasacion), asegurarse de que la caracterìstica sean lateralmete adecuado para un prèstamo. Un prestamista insistirà generalmente en pedir su propia apreciasion (tasacion) para este propòsito. Contribuciones / obligaciones. El broker del listado preguntarà a el vendedor de la casa si existen algùn tipo de impuestos o servicios como obligaciones que existan actualmente, que deban ser pagadas o incluidas en el contrato de la compra o en el traspaso del inmueble cuando este haya sido vendido. Taxes de la propiedad / gastos del Condominio. El vendedor de la casa proporcionara un expediente de todos los pagos que respecten a la propiedad (contribuciones) como tambièn todo lo que se refiera a la comunidad Inspecciones.VA/FHA y la mayorìa de los prestamistas de nuevas hipotecas requieren un certificado de inspecciòn en la que se determine y demuestre que la casa esta libre de contaminaciones. Si el vendedor de la casa no tiene un certificado actual, el broker del listado o el corredor de la venta (dependiendo de àrea) se encargara del costo inspecciòn de la casa en coordinaciòn con el dueño de esta. Utilidades. El vendedor de la casa deberà proporcionar un expediente complete donde incluyan los ùltimos 12 meses de pagos de diversos servicios de la casa para uso general, incluyendo el gas elèctrico, la alcantarilla, el agua, y la basura . La mayorìa de los compradores desearàn saber la historia de los gastos de la casa para uso general. Documentos provechosos.. Si es posible, el vendedor de la casa debe proveer del corredor del listado todo la informaciòn sobre la localizaciòn de la casa, reglamentos y leyes municipales del condominio como los documentos de la asociaciòn de los dueños de las casas, subdivisión del mapa interno , planos de la casa, extractos anteriores de la bùsqueda de tìtulo, la descripciòn legal del inmueble (subdivisiòn, secciòn y porciòn), las garantìas de la casa en sistemas importantes, aùn en efecto una copia de la pòliza de seguro del dueño de una casa para el endoso en el contrato de la compra. ¿Què necesitara? En anticipaciòn a la oferta de un comprador, el vendedor de la casa deberà estar listo para proveer al corredor del listado una lista especìfica de la caracterìsticas personales que requieran las necesidades de la casa para ala venta Los ejemplos de artìculos a "necesitar" pueden incluir: draperies, barras del drapery, aceite de calefacciòn restante, leña, arandela, secador, refrigerador, estufa, microonda, disposiciòn, productos quìmicos para la piscina (si la tuviese), toldos, puertas o ventanas para tormenta, pantallas, persianas venecianas, obturadores, ventanas para el aire acondicionado, etc. El vendedor de la casa deberà marcar o quitar los artìculos con etiqueta que no necesiten. Acuerdos del listado Cuando el vendedor de la casa este listo para poner su casa en el mercado, deberà tener un acuerdo entre un broker del listado y usted, indicando un perìodo del tiempo especìfico el acuerdo està en efecto ("perìodo del listado"), y firmado por el vendedor. Usted ahora ha empleado a un corredor del listado y a agente del listado. ¿Què es un "Lockbox"? Un lockbox es un caja de metal la cuàl es universal , ahi se depositara la llave de la casa y esta se colgara en la puerta delantera ; asì solamente pueden abrir e ingresar a la casa los asociados licenciados de las ventas(realtors). Esta caja donde va la llave de la casa, proporcionarà el acceso cuando el dueño de la casa este ausente, asì estarà asegurada la exposiciòn completa de la casa a los compradores anticipados.
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